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年底房企加紧冲业绩 机构:“千亿”仅仅只是起点

2019-01-19 17:07:04 来源:互联网 作者:

  

  ■见习记者 李贝贝

  本报记者 李未来 上海报道

  距离年底不足20天,房企正加紧进行最后一搏。根据房企们发布的销售数据,尽管销售额增速明显放缓,但2018年千亿房企的阵营正进一步扩大。多家机构近日发布的报告显示,截至11月底,千亿房企已达25家,预计年底将达到30家甚至更多。

  值得注意的是,随着行业竞争激烈程度的提高,目前房企销售排行榜门槛进一步提高。部分房企即使销售规模较之前已经有了较大增长,但在榜单上的排名也有所下滑。机构指出,房企要在百强俱乐部中守住位置,当前已经不是“不进则退”,而是“进少则退”。

  千亿阵营扩容

  12月初,包括碧桂园、万科、恒大、世茂、雅居乐等在内的多家房企“扎堆”公布了前11个月的销售数据。中原地产研究院报告显示,截至12月10日,已有逾30家内地及在港上市房企发布了11月销售数据。

  上述报告显示,经过惨淡的“金九银十”,整体来看房企销售依然处于高位,11月单月合计销售4254.3亿元;前11月合计销售额达4.48万亿元,增幅达33.2%;销售额破千亿元的企业14家,两家企业突破5000亿元。

  其中,万科、碧桂园以及中国恒大前11月销售额接近或超过5000亿元。今年1-11月,万科累计实现合同销售额5439.5亿元,同比增长约16.32%。万科董事会主席郁亮在近期举办的万科媒体交流会上透露,今年完成6300亿问题不大,并相信万科的销售回款率肯定是业内最高之一;同期,碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售金额约4897.4亿元,同比增长29.52%;中国恒大累计实现合约销售金额约达5352.1亿元,同比增长13.78%,距离5500亿元的销售目标仅有一步之遥。

  不过,中原地产首席分析师张大伟指出,与去年各大房企业绩普涨相比,2018年房企销售额增速放缓,特别是龙头房企的业绩增长明显变慢。仍以销售额排名前三位的房企为例,2017年,万科、恒大的销售额同比增速均超过三成,碧桂园更是接近八成。

  克而瑞研究中心近日发布的《2018年1-11月中国房企销售TOP100》报告同样指出了这一趋势:2018年下半年以来,在政策调控常态化、市场预期下滑的背景下,百强房企销售减速明显。11月份,百强房企单月业绩的同比增速仍进一步放缓,从7月58.1%的高位大幅回落至24.5%。

  值得注意的是,2018年千亿房企规模扩大已经是不争的事实。58安居客房产研究院首席分析师张波向《华夏时报》记者透露,从公司监测的数据来看,前11月已有25家房企的销售规模突破千亿,预计2018年千亿房企的阵营会突破30家,而2017年的千亿房企的规模仅17家。克而瑞研究中心及明源地产研究院发布的报告也提供了同样的数据。易居CEO丁祖晟预计,今年千亿企业数量有望超过30家。就目前看来,远洋、雅居乐、龙光等房企冲进千亿房企的可能极大。亿瀚智库报告强调,“千亿已不再是目标而仅仅只是起点”。

  与此同时,根据上述几家房地产研究机构的报告,各梯队房企入榜门槛也在提升。例如,克而瑞报告指出,百强房企中除了TOP3龙头房企规模增长较为平稳,其他各梯队房企的销售金额入榜门槛仍较去年同期提升明显;亿瀚智库报告则称,前10强的门槛从1240亿元一下子提高至1821亿元,提高幅度近600亿元;前20强房企的门槛由去年的779亿元提高至1289亿元,近500亿元的提高幅度使得雅居乐由去年的19名下滑至29名。

  值得一提的是,亿瀚智库强调,如今的房企竞争已经是“不进则退”而是“进少则退”:去年1~11月,排在第46名的复地集团销售额为348.9亿元,今年同期的销售额为377.7亿元。尽管同比有近30亿元的增长,但在今年的销售排行榜中,复地集团跌了20个名次,在榜单中位列第66名。

  最后一搏的关键时间

  目前,距离2018年交卷不到20天,不少房企年初定下的业绩目标也到了最后一搏的时刻。克而瑞指出,据不完全统计,2018年百强房企中有近半数的房企提出了年度销售目标,且大部分集中在TOP50房企中。截至11月末,在这些提出业绩目标的房企中有近10家房企已经提前完成了全年业绩目标。

  在冲刺年度目标、紧抓回款的压力下,对于那些还没实现年度销售目标的房企来说,最后一个月无疑至关重要。例如,近期在杭州市场,包括融信、融创等在内的多家房企就频频爆出采取“内部销售”、变相降价等方式冲刺业绩。

  “我们认为,今年最后1个月各大房企之间的竞争会更加激烈。”克而瑞指出,11月以来,虽然房企项目积极入市,推案量大幅增加,但去化率表现普遍不及预期,原本房企期望依靠加大供应的年末反弹,实现难度很大。由于年末市场仍然低迷,企业新推项目去化率普遍不及预期,仍可能有不少企业无法完成全年目标。

  “规模竞争加剧,房企延续分化。”平安证券分析师杨侃指出,在目前阶段下,房企成交增速延续回落,但主流房企业绩目标完成难度较小。

  东北证券(6.520, -0.25, -3.69%)分析师高建指出,行业目前处于下行周期,房企短期承压,行业集中度仍将加速提升。而购房者对住房的产品力和房企的运营管理要求有所提高,大浪淘沙,“良币淘汰劣币”,中小房企加快退出市场,管控优异的一线房企结构性机会和品牌优势将更加明显。

  张波强调,在行业高呼千亿是“生存线”的同时,更需关注“千亿”本身的含金量:“步子迈大了,基础不牢固,风险也会随之增大。”其提醒年底房企在冲业绩的同时,更应注重资金风险:“无论是兼并还是抢地,都离不开资金杠杆,在房企融资渠道被限制的大背景下,房企的企业融资风险也在同步提升,如果规模吹到膨胀甚至爆裂,就可能倒在千亿的跑道上。”

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